Как заметил классик, «квартирный вопрос москвичей испортил». Впрочем, это касается не только москвичей, но и жителей Киева, Харькова, Львова и других городов Украины. И если одни хотят скорее получить в собственность заветные квадратные метры, то другие по разным жизненным обстоятельствам хотят эти самые квадратные метры продать. Эта статья о тех и для тех, кто хочет продать кровные квадратные метры жилой недвижимости.
На первый взгляд, у потенциального продавца вообще нет проблем: кажется, выставил квартиру или дом на продажу и толпа жаждущих вперемешку с риелторами прибежит сама. Это правда… почти. Как всегда, есть нюансы.
Особенности рынка недвижимости в Украине 2019
- Сейчас во многих городах Украины спрос на рынке недвижимости существенно ниже предложения. Времена когда квартиры, особенно на первичном рынке, разлетались как горячие пирожки в голодный день, а работники отделов недвижимости застройщиков с потенциальными покупателями общались лениво-снисходительно, миновали. В большинстве сегментов предложение выше спроса. Уж в нижней и средней ценовой категории так точно.
- Продажей недвижимости надо заниматься. Если вы надеетесь, что один раз дадите объявление, и первый же позвонивший сразу ее приобретет, то вы — большой оптимист. В реальности объявление приходится давать на несколько ресурсов, обновлять их, платить за рекламу, встречаться с потенциальными покупателями и показывать им жилье. Среднее время экспозиции (время от выставления на продажу до собственно продажи) квартиры — от месяца до полугода. Дома — еще больше. Конечно, можно продать и за три дня. Если вам повезет или ваш объект недвижимости уникален вообще или для отдельного конкретного покупателя — может у него там бабушка детство свое провела? Или вы готовы существенно уступить в цене. В остальных случаях приготовьтесь, что продажа недвижимости — это небыстрый процесс.
- Чем более уникальным и дорогим является объект недвижимости, тем сложнее и дольше будет найти покупателя. Продать за реальную цену двухкомнатную квартиру в спальном районе существенно легче и быстрее, чем пятикомнатную с авторским ремонтом в историческом центре в доме, в котором лично жил Скоропадский.
- Авторский ремонт — какой бы он шикарный ни был — за 100% понесенных на него затрат продать не удается никогда. Максимум в цену удастся вложить процентов 30-40%.
- Малейшие юридические недоделки (не узаконена перепланировка, нет разрешительных документов на автономное отопление, проблемы с документами на землю, имущественные споры между хозяевами) серьезно снижают цену и отпугивают добрую половину потенциальных покупателей.
- Традиционная проблема с детьми: если в жилье, которое вы хотите продать, прописан несовершеннолетний, его надо выписать – покупать недвижимость с прописанными малолетними жильцами согласится только отчаянный или совсем неграмотный человек.
Важно! Несовершеннолетнего «выписать вообще» нельзя. Его обязательно необходимо перерегистрировать по другому адресу. То есть у продавца должен быть «другой адрес».
Список нюансов можно продолжать, но мы пойдем дальше к светлому будущему сделки.
Где продавать
Важный вопрос: где и как заявить о недвижимости так, чтобы потенциальный покупатель увидел ваши квадратные метры и воспылал желанием позвонить именно вам? Сейчас в Украине масса специализированных сайтов. Наиболее популярные Olx.ua, besplatka.ua, dom.ria.ua, obyava.ua. Также есть мощный агрегатор информации lun.ua. Смысла публиковать объявления на всех ресурсах нет — достаточно 4-5 сайтов, где вы можете сравнить цены и сделать выводы.
Второй важный вопрос: какую информацию о недвижимости выставлять? И на этот вопрос два правильных ответа:
- Хорошие и правдивые фото. Чем дороже ваш объект недвижимости, тем лучшего качества должны быть фото. Делать фото при слабом освещении, впопыхах, на слабенькую и пыльную камеру вашего смартфона — плохая затея. Как и размещать только рисованные фото дизан-проекта, которые вам сделал дизайнер перед ремонтом. Отсутствие реальных фото не внушает доверия. Подумайте, возможно имеет смысл заказать для квартиры фотосессию?
- Информации должно быть достаточно, но не перегружайте ею. Удивляют объявления, в которых количество слов об объекте — как на вес золота каждое. Но и пять страниц текста о вашей любимой квартире читать никто не будет. Оптимальный объем информации — до трети страницы.
Сколько ты стоишь?
Оо-о-очень важный вопрос: как определить цену недвижимости? Правильный ответ только один: смотрим на тех же сайтах на аналогичные объекты и цены по ним и составляем правильный вывод. Аргументы из серии «а я сам три года назад заплатил за нее 30 тысяч», «мне нужно 50 тысяч, чтобы уехать на карнавал в Бразилию», «а вот кум/брат/сват неделю назад продал почти такую же и за 60 тысяч» не работают.
Кстати, в некоторых городах риелторы балуются тем, что выставляют якобы на продажу шикарные квартиры по смешным ценам. Как они сами говорят «объявления в рекламных целях». Поэтому для надежности лучше смотреть на объявления от собственников и сразу отсекать подозрительно дешевые квартиры. В доброй половине случаев — это просто «замануха». Заинтересовавшемуся клиенту отвечают: «извините, эта квартира продана, но есть еще такая, даже лучше, правда, на 10 тыс.у.е. дороже».
Определяясь с ценой, вам придется ответить себе на вопрос: вам действительно нужно в обозримом будущем продать недвижимость или вы хотите получить именно эту сумму денег? По сути, оба варианта правильны, но во втором случае ждать покупателя можно годами, а в первом можно и договориться.
Что-то пошло не так: как это понять
Традиционные ошибки в информации об объекте недвижимости на продажу:
- Объявление о продаже разместили 4 месяца назад на одном-единственном сайте или как-то раз дали объявление в местную газету, которая выходит тиражом 100 экземпляров, — и продавец удивляется, почему квартирой никто не интересуется. Все просто: люди не знают о вашей замечательной собственности.
- Фотографий нет. В этой ситуации 90% людей просто пройдут дальше и даже не станут читать описание. Если женщина любит ушами, то потенциальный покупатель — глазами и по фотографии.
- Фотографии есть, но сделаны на камеру телефона вечером, нечеткие и страшные. Это ни что другое как антиреклама. О том, какая отличная у вас недвижимость, знаете пока только вы. Помогите это узнать покупателю.
- Цена объективно не соответствует качеству. На самом деле покупают любую недвижимость. Покупают хрущевки и четырехэтажные дворцы, первый и последний этажи, смежные и раздельные. На каждый товар есть свой купец. Но только если цена соответствует.
- Описания либо нет вообще, либо очень краткое, из которого сложно составить общую картину.
- Контактной информации нет вовсе или в ней закралась ошибка. Одна опечатка в номере вашего телефона — и покупатель к вам не дозвонится.
Ну, с Богом!
Итак, если все хорошо, «информация зашла в массы», то ….нет, еще не сделка. Начинается режим ожидания и просмотра. Вам звонят и спрашивают и хотят посмотреть. Может быть до 12-15 звонков в день — если хороший объект и реальная цена. Основное в этом периоде — готовность показать недвижимость и быстро. Нередко хотят «посмотреть» буквально через час. Отказывая можете пропустить реальных покупателей.
Ошибки на этапе показов:
- Недвижимость не подготовлена к показу. При каждом просмотре жилье должно быть чистым, без неприятных запахов и картинок на объекте недвижимости. Причем не только в квартире, но и желательно в подъезде.
- Продавец не готов встречаться с потенциальными покупателями в удобное для них время. Позиция «я могу показать дом только в следующую субботу» оттолкнет 80% потенциальных покупателей – они не будут ждать назначенного времени, а пойдут смотреть другую квартиру сегодня.
- Продавец не готов к диалогу по цене. Если покупателю все понравится, вы должны — хотя бы для себя — знать окончательную цену, возможную скидку и имущество, которое можете оставить (например, холодильник или стиралку). А еще не забудьте обсудить, кто будет оплачивать квитанции от нотариуса — ведь это могут быть чеки на десятки тысяч гривен.
О том, какие документы нужно подготовить продавцу недвижимости читайте здесь.
Катерина Погорелова
а какие документы надо иметь / подготовить?
а как правильно — ставить подпись или передавать деньги первым?
кто платит за нотариуса и прочие расходы?
1. Если это квартира, то продавцу нужны документы о праве собственности на жилье — это может быть акт купли-продажи или свидетельство о наследстве или еще что. Технический паспорт. Раньше требовали справку из ЖЭКа форма номер 3, сейчас ее отменили. О прописанных можно узнать только у нотариуса, когда приходите с покупателем.
2. Все происходит про нотариусе. Вы ставите подпись, потом идете с покупателем в отдельную комнату считать деньги. Документы в это время остаются у нотариуса. Когда выходите оттуда, говорите: все Ок. Тогда и только тогда нотариус ставит свою подпись и печать на документе и тогда сделка считается совершенной. Это удобно и для покупателя, и для продавца. Кстати, у покупателя больше рисков, поэтому нотариуса чаще всего выбирает он.
3. Как договоритесь с покупателем. Часто это 50/50 или 100% на продавце. Но может быть и по-другому. Кстати, если квартира продается через брокера, то покупатель платит еще и брокеру (в Киеве, например, это 5% от суммы сделки). Поэтому у покупателя итак большие расходы.
А почему это покупатель должен платить брокеру, которого нанял продавец? У покупателя с брокером нет никаких договорных отношений. 5% только за то, что принял звонок и привел на показ???
Покупатель и не «платит брокеру». Комиссионые уже включены в общую сумму. Например, продавец называет сумму 20 тыс. Брокер добавляет свои 5% — и называет покупателю уже 21 тыс.у.е. В лоб никто не говорит, что 1 тыс. — это комиссионные брокера.